Registro de imóveis – Títulos inscritíveis.

Inicialmente, o artigo 221 da lei de registros públicos dispõe sobre quais são os títulos inscritíveis no registro, ou seja, quais títulos são levados a registro e quais títulos ensejarão aqueles atos (registro ou averbação).

O artigo 221 da LRP é muito claro no que concerne a tipicidade desses títulos. Trata-se de um rol exaustivo dos títulos registráveis no registro de imóveis.

São eles:

I – Escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;

Devemos nos lembrar pessoal, que os consulados possuem competência e atribuição notarial fora do território nacional.

II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;

É importante que a leitura deste inciso seja fracionada, para entendermos que a regra geral para o instrumento particular é ter firmas reconhecidas. A segunda parte do inciso nos ensina que quando se tratar de um ato praticado por uma entidade do SFH (sistema financeiro de habitação) não é necessário tal reconhecimento.

As entidades do SFH se encontram no artigo 8º da Lei 4.380/64.

Lei 4.380/64. Art. 8°. O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado.

I – Pelos bancos múltiplos;                    

II – Pelos bancos comerciais;

III – Pelas caixas econômicas;                         

IV – Pelas sociedades de crédito imobiliário;                          

V – Pelas associações de poupança e empréstimo;                             

VI – Pelas companhias hipotecárias;

VII – Pelos órgãos federais, estaduais e municipais, inclusive sociedades de economia mista em que haja participação majoritária do poder público, que operem, de acordo com o disposto nesta Lei, no financiamento de habitações e obras conexas;                           

VIII – Pelas fundações, cooperativas e outras formas associativas para construção ou aquisição da casa própria sem finalidade de lucro, que se constituirão de acordo com as diretrizes desta Lei;                          

IX – Pelas caixas militares;                        

X – Pelas entidades abertas de previdência complementar;                         

XI – Pelas companhias securitizadoras de crédito imobiliário; e                            

XII – Por outras instituições que venham a ser consideradas pelo Conselho Monetário Nacional como integrantes do Sistema Financeiro da Habitação.                           

 Parágrafo único. O Conselho da Superintendência da Moeda e do Crédito fixará as normas que regulam as relações entre o sistema financeiro da habitação e o restante do sistema financeiro nacional, especialmente quanto à possibilidade, às condições e aos limites de aplicação de recursos da rede bancária em letras imobiliárias, emitidas, nos termos desta lei, pelo Banco Nacional da Habitação.

Ex.: alienações fiduciárias decorrentes de contratos de financiamento. Esses instrumentos celebrados no âmbito de entidades da SFH não precisam de firma reconhecida.

III – atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;

Com base na 1ª parte do artigo, devemos nos lembrar sempre de que os documentos estrangeiros, atos autênticos estrangeiros particulares, via de regra, para que tenham efeito no Brasil precisam que sejam legalizados, traduzidos e registrados no cartório de títulos e documentos. No que se refere ao registro de imóveis não é diferente, para que o ato tenha efeito no Brasil ele também precisará passar por todas essas etapas.

CUIDADO! A 2ª parte do artigo trata sobre as sentenças estrangeiras. A EC/45 que trouxe a reforma no judiciário, estabeleceu competência do STJ para homologação de sentenças estrangeiras e não mais do STF. Então, de acordo com a ordem constitucional vigente, houve alteração na disposição da lei de registros públicos, mas o texto da LRP em si, não foi alterado. 

Vale lembrar: a homologação cabe ao STJ e não mais ao STF.

IV – cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.

Esses são os títulos judiciais. Os títulos judiciais são qualificados? A jurisprudência já é pacífica no sentido de que os títulos judiciais não estão imunes à qualificação registral.

Não podemos intervir no mérito da ordem judicial, sob pena de usurpação de competência, mas, via regra, os títulos judiciais no que tange às suas formalidades e competência, podem e devem ser qualificados positiva ou negativamente pelo registro de imóveis.

Isso serve para os títulos judicias, que é diferente das ordens judiciais.  Os títulos judiciais operam uma mutação jurídico-real no fólio real. Então, esses títulos devem ser qualificados e não se sujeitam à imunidade registral.

As ordens judiciais, por sua vez, são determinações e, em um primeiro momento, estão imunes à qualificação registral. O oficial não deve intervir quando se tratar de uma ordem judicial.

Ex.: protocolo de processo judiciário. Processo não é título registrável. Mandados, certidões, cartas de sentenças e formal de partilhas sim, mas o processão não se registra.

V – contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal, no âmbito de programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse social, dispensado o reconhecimento de firma.       

Essa é mais uma situação em que se dispensa o reconhecimento de firma.

Os instrumentos celebrados por essas pessoas jurídicas de direito público são contratos e termos administrativos. A dispensa se dá no âmbito dos programas de regularização fundiária e habitacionais de interesse social.

• Vale ressaltar que esses instrumentos sempre devem ser formalizados com a assinatura de 2 testemunhas.
• Podem indicar só o nome e o documento do beneficiário. Trata-se de uma mitigação ao princípio da especialidade subjetiva no título que a própria lei traz.

E como são preenchidos tais requisitos? A lei dá essa possibilidade, considerando o interesse público desse ato, no sentido de que se realize a complementação desses dados, à requerimento no próprio registro de imóvel.

Logo, será complementado com o requerimento no balcão.

[1] MARINI, Leandro. Títulos judiciais e extrajudiciais. Brasília, 2020.