Registro de Imóveis – princípio do tempus regit actum

Princípio do tempus regit actum – é muito importante o momento que o título ingressa no protocolo isso porque esse momento do protocolo fixa muitas coisas, inclusive a eficácia do registro, tendo em vista que a eficácia do registro é retroativa à data do protocolo (leve isso com vocês).

O princípio do tempus regit actum prevê que o momento que o título da entrada no protocolo é que define quais serão as regras aplicadas àquele caso.

Exemplo 01: central de indisponibilidades. Vocês devem conhecer que existe uma central nacional de disponibilidades onde todos os juízos e autoridades administrativas que possuem poder para isso lançam os nomes das pessoas que têm indisponibilidades e essa análise da central de indisponibilidade é essencial para o registrador de imóveis e isso é determinante para que um título ingresse ou não em um registro, isso porque se uma pessoa tiver uma indisponibilidade positiva no nome dele no momento do ingresso do título no registro no protocolo, esse titulo não vai poder ser registrado porque o imóvel ou direito real vai estar indisponível.

Então, pessoal, veja que esse é um exemplo prático do princípio tempus regit actum.

Exemplo 02: Outro grande exemplo desse princípio é a analise da escritura ou do título a ser avaliado. Nós fazemos uma analise formal do título no registro de imóveis, então, as regras de formação do t´titulo são as regras do momento em que ele ingressa no protocolo.

Vejamos uma exceção a esse princípio que é uma regra de transição, prevista no art. 176, par. segundo LRP:

“§ 2º Para a matrícula e registro das escrituras e partilhas, lavradas ou homologadas na vigência do Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, não serão observadas as exigências deste artigo, devendo tais atos obedecer ao disposto na legislação anterior.” 

Vejam que essa regra de analise da qualificação registral.

Esse art. 176 traz quais são os requisitos que devem ser analisados de ordem objetiva e subjetiva para que um título ingresse numa matricula no registro de imóveis. Se for uma escritura pública ou uma partilha, lavrado ou homologado no decreto de 1939, aquele que antecede à lei de registros públicos (como já conversamos) não vão ser observadas as exigências do art. 176, ou seja, não será necessário a qualificação desse título com base no princípio do tempus regit actum.

Essa regra existe porque é uma regra de transição do decreto de 1939 para a LRP. Imagine se fossemos exigir que as escrituras lavradas antes de 1973 preenchessem todos esses requisitos? O resultado seria que nenhuma escritura seria lavrada e teríamos muitos casos que não teriam registrabilidade. Então, por isso, abriu-se essa exceção, essa regra de transição entre o Decreto de 1939 e a LRP.

Vamos ao exemplo prático do princípio tempus regit actum: MP 910/19 – incluiu o §17 do art.213, LRP.

Dia 10/12/2019 veio a MP 910/19 e incluiu o § 17 do art. 213 da LRP e teve vigência: 10/12/2019 a 19/05/2020. Esse § 17 trata da retificação da área do registro de imóveis.

Esse § 17° dizia que:

§ 17.  São dispensadas as assinaturas dos confrontantes, previstas no inciso II do caput, quando da indicação das coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional fixada pelo Incra, bastando a apresentação de declaração do requerente interessado de que respeitou os limites e as confrontações.”  (NR)

Esse § 17 deu muito problema porque estamos acostumados a pedir anuência dos confrontantes porque estamos mudando o sistema de georreferenciamento do imóvel e o risco é muito grande quando colocamos outro sistema de medida em um imóvel e o risco de sobreposições é imenso.

Essa resistência com relação ao §17 é uma resistência juridicamente válida em prol dos confrontantes. Quando trazemos o georreferenciamento para o registro de imóveis, quanto mais rápido você levar o imóvel georreferenciado mais ele estará com as coordenadas feitas no sistema GPS certificado pelo INCRA. Se o vizinho do imóvel já georreferenciado não fez, ele terá problema quando for fazer o georreferenciamento dele.  Dessa forma, com essa mudança de sistema pode haver sobreposição e pessoas englobando as áreas de outras e aqueles que demoraram mais para fazer o seu georreferenciamento poderão ser prejudicados, terem de entrar com ação e por aí vai.

Essa MP caducou em 19/05/2020 sem ter havido a apreciação do Congresso Nacional. E o que ficou estabelecido como regra de transição diante dessa MP 910/19? Aplicação do princípio tempus regit actum: quem protocolou titulo até 19/05/2020pedindo georreferenciamento com base no memorial do INCRA sem a anuência dos confrontantes tinha direito a lei vigente à época da data do protocolo, ou seja, protocolou-se com base na MP 910/19 (isso foi o entendimento da maioria dos registradores).