Registro de Imóveis – Procedimento de retificação.

O que é retificar? É corrigir para que o registro mostre exatidão. A função do registro é trazer segurança jurídica com exatidão. Se não houver exatidão, não há segurança jurídica.

Assim, para que o registro tenha segurança jurídica e exatidão, a lei prevê a possibilidade de se fazer a retificação no âmbito da serventia de registros de imóveis.

Obs.: vale lembrar que em um passado (não tão distante) o procedimento de retificação, em especial o do artigo 213, inciso II da LRP, era feito somente pela via jurisdicional.

LRP. Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.                       (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.                      (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

É necessário que o registro ou averbação seja omisso, impreciso ou não exprima a verdade.

A retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente. E quem é o oficial competente? Isso varia de Estado para Estado, de situação para situação. Via de regra, é o oficial que detém o próprio registro.

Os atos de averbação (a retificação é feita via averbação), podem ser realizados por um oficial que não seja o competente territorialmente. Contudo, esse entendimento não é pacífico. Por exemplo, o Estado de São Paulo tem várias decisões de que o juízo competente para realizar a retificação é o juízo competente territorialmente.

A recomendação é que a retificação seja feita pelo oficial que tenha o próprio registro.

Quem é o interessado? Quem faz prova do interesse. A lei faculta ao interessado o requerimento para retificação de área.

Não confundam: interessado ≠ aquele que detém direito no registro. Ex.: vamos supor, que é necessária a retificação de um remanescente para se registrar uma escritura. Nesse caso, o comprador nessa escritura, não tem nada naquele registro ainda, pois não foi dado ingresso ao título dele. Porém, ele é interessado para fins de proceder a retificação de área daquela matrícula, caso contrário, ele nunca registrará seu título.

MARINI, Leandro. Procedimentos no registro de imóveis. Brasília, 2020.

Vale lembrar que segundo o artigo 212 da LRP, há possibilidade de o interessado proceder a retificação na via administrativa ou judicial.

A possibilidade da via administrativa não afasta a via judicial.

Obs.: Há prescrição para se requerer procedimento de retificação de registro? Em regra, não, visto que a retificação de registro é declaratória. Ela só declara uma situação que se encontra equivocada no registro.

Todavia, existe um entendimento da 3ª turma do STJ [1]que deve ser considerado, qual seja: nos casos em que a retificação de registro for constitutiva, isto é, alterar os direitos reais da matrícula, haverá prazo prescricional.

[1] STJ. 3ª Turma. REsp. 436.931/MG.

O artigo 213, I da LRP permite que a retificação seja de ofício ou a requerimento.

LRP. Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:               

I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:                     

Essa retificação do I é conhecida como retificação unilateral. O oficial poderá fazer de ofício, desde que não haja dúvidas e tenha segurança jurídica em proceder a retificação.

II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes

No inciso II o oficial não poderá proceder a retificação de ofício. Essa retificação é chamada de retificação bilateral.

A retificação prevista neste inciso só é feita a requerimento do interessado.

Obs.: Na retificação bilateral pode haver alteração da área do imóvel. Tanto no inciso I, como no inciso II, ensejará ato de averbação.

MARINI, Leandro. Procedimentos no registro de imóveis. Brasília, 2020.