Registro de Imóveis – princípio da cindibilidade

Princípio da cindibilidade – o princípio da cindibilidade tem sido adotado na jurisprudência, não temos uma previsão expressa dele na legislação.

Para que haja a possibilidade de registro para alguns títulos, tem-se admitido que se cinda, se divida, os fatos ou atos jurídicos nele existentes. O melhor exemplo nessa situação é o seguinte: no registro eu tenho um lote de terreno urbano. Vem uma escritura pública em que há esse lote de terreno, mas nesse lote tem uma construção. Assim, em tese, o imóvel não é o mesmo, um é um lote e o outro é uma casa. Eu não tenho dúvidas, está o número de matricula, tudo certo, mas você tem ali essa construção.

A princípio o correto seria devolver o registro e pedir para o proprietário averbar aquela construção; é necessário que se apresente certidão da prefeitura daquela construção, certidão negativa de débitos previdenciários, e o habite-se. Tecnicamente são esses os documentos que pedidos para averbação de construção.

Vamos supor que a pessoa não tem o habite-se, o que vai acontecer? O registrador pode pedir para ele requerer a cindibilidade, cindir essa construção para se averbar em um momento posterior e registrar a compra e venda. Isso pode ser feito, a jurisprudência já tem admitido a aplicação do princípio da cindibilidade que é a divisão de atos ou fatos jurídicos existentes no mesmo titulo para que haja registrabilidade do título, deixando o outro ato ou fato jurídico para uma regularização posterior.

Atenção: o princípio da cindibilidade deve ser requerido expressamente e possui situações jurídicas bem específicas.

 Portanto, em virtude da inscrição dos direitos, a jurisprudência tem admitido a separação de fatos e atos que constem do título, para que haja possibilidade de registro.  

5. Princípio da instância – o Oficial de Registro deve agir apenas quando for provocado, salvo permissivo legal (art. 13, L. 6015/73)

Art. 13. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados:

I – por ordem judicial;

II – a requerimento verbal ou escrito dos interessados;

III – a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar.

§ 1º O reconhecimento de firma nas comunicações ao registro civil pode ser exigido pelo respectivo oficial.

§ 2° A emancipação concedida por sentença judicial será anotada às expensas do interessado.