Registro de Imóveis – Princípio da continuidade ou trato sucessivo

Princípio da continuidade ou trato sucessivo – o próprio nome do princípio já nos remete ao seu significado. A matricula e o registro é uma cadeia de atos, um ato tem que se ligar ao outro, se não houver cadeia, teremos um problema no registro. Provavelmente, se não houver cadeia, não havia disponibilidade daquele imóvel, aquele titular não poderia passar para outro titular e etc.

Esse princípio está inscrito varias vezes a LRP, mas separei dois artigos para que vocês tenham essa clareza. Vejamos.

“Art. 195, LRP – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”    

Explicação do art. 195: Dessa forma, para que registremos um título, via de regra, é necessário que o título anterior esteja registrado em nome daquele que está dispondo dele, na proporção do que está sendo disposto.

Exemplo 01: João e Maria possuem um imóvel, eles são casados no regime da comunhão universal e João aparece sozinho vendendo o imóvel. Há continuidade em uma escritura que ingressa no registro de imóveis vendendo 100% do imóvel de uma pessoa que possuía 50%? Não. Nesse exemplo houve uma quebra de continuidade e o registro não permite quebra de continuidade em atos entre vivos.

Nesse exemplo, houve uma quebra de continuidade e o título não estará apto há registro pois tinha de haver um perfeito encadeamento com um ato anterior.

Exemplo 02 – Pedro é titular de um imóvel na sua serventia de imóveis. O filho de Pedro aparece vendendo esse imóvel, tendo em vista que Pedro faleceu, houve a partilha, mas essa partilha não foi levada a registro. O filho de Pedro está vendendo o imóvel como único herdeiro. Posso registrar esse título? Não. Houve quebra de continuidade. Primeiro deveria ter sido registrada a partilha de bens de Pedro, noticia-se no registro de imóveis a morte d o titular anterior, partilha-se o bem para quem de direito e só assim o filho de Pedro pode passar a vender o imóvel.

O princípio da continuidade também possui reflexo no art. 225, LRP. Vejamos.

“Art. 225, § 2º, LRP – Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.      

Explicação do art. 225: esse art. 225 também trata da especialidade objetiva. Esses princípios conversam entre si a todo o tempo. Podemos verificar muitas vezes a frase “o princípio da especialidade é corolário do princípio da continuidade” e isso é muito verdade.

Voltemos ao nosso primeiro exemplo (casal casado em comunhão universal e o esposo quer vender um bem) supondo-se que houve um divórcio e houve a partilha de bens e aquele bem ficou exclusivamente para o marido e ele quer vende-lo, não houve ato fraudulento ou algo do tipo, aqui verifica-se que a noticia do divórcio e partilha não foi levada a registro, assim, temos uma mistura: quebra de continuidade e problema com a especialidade subjetiva.

Esse princípio da continuidade já existia na ordem anterior, sob a égide do Decreto 4.857/39.– art. 214. Então, perceba que esse princípio não é uma novidade da LRP.

Cria-se uma cadeia de titularidades para aferição da disponibilidade. O que é a disponibilidade? A disponibilidade é verificar quem pode conceder aquele direito em que se pretende transmitir e levar a registro para conhecimento de terceiros.

Voltemos ao exemplo 01 de João e Maria e cada um tem 50% do imóvel. Cada um deles tem 50% de disponibilidade cada um, se João vender 75% ele não terá disponibilidade para registrar o título.

Exceções à continuidade – aquisições originárias. O melhor exemplo que temos é a usucapião. A doutrina divergente bastante no que concerne a desapropriação.

Vamos ao exemplo de usucapião. O que é uma aquisição originária? Uma aquisição originária, que difere dos modos de aquisição derivado, significa que não há, necessariamente, uma relação jurídica entre o titular anterior e o posterior. Na usucapião, por exemplo, pode até haver uma relação entre o titular anterior e posterior, mas não necessariamente. Se não houver essa relação, estaremos tratando de uma aquisição originária de propriedade. Essa aquisição originária de propriedade não vai precisar  observar o princípio da continuidade.

Então, saiba que a aquisição originária de propriedade é uma exceção ao princípio da continuidade ou trato sucessivo.