Direito notarial e registral – Base estrutural do registro de imóveis.

LEI DE REGISTROS PÚBLICOS (Lei nº 6.015/73) – BASE ESTRUTURAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS.

Inicialmente, cabe apontar que essa lei entrou em vigência após 01/01/1976, ou seja, teve um período de vacatio legis muito grande para que houvesse adaptação, uma vez que ela trouxe um novo sistema para os registros de imóveis brasileiro.

Essa lei é a base estrutural para registros públicos no Brasil. Logo é importante tanto para as atribuições de registro, como também para outras atividades, tais como: notas, protestos e etc. Não tem como estudar notas sem estudar registro de imóveis, pois, um está ligado com o outro.

Na seara de registros de imóveis, essa Lei tem uma diferença ainda maior, pois se formos analisar a lei de registros públicos, no que se refere a parte de registros de imóveis, já houveram muitas mudanças desde a sua publicação. É muito importante sempre estarmos atentos às atualizações.

A lei de registros públicos traz a base estrutural de registros de imóveis. Ela é dividida em parte geral (ordens de serviços, atribuições, certidões, publicidade registral e etc) e uma parte específica (registro civil e demais atribuições, até chegar no registro de imóveis).

LRP. Artigo 12. Nenhuma exigência fiscal, ou dúvida, obstará a apresentação de um título e o seu lançamento do Protocolo com o respectivo número de
ordem, nos casos em que dá precedência decorra prioridade de direitos
para o apresentante. – PRENOTAÇÃO – quanto mais BAIXO o número,
mais prioritário.

Esse artigo é muito importante, pois ele traz um conceito importantíssimo que é o conceito da prenotação.

Quando um título ingressa no registro de imóveis, ele recebe um número. Esse número é o número da prenotação, protocolo. A pessoa levará esse
número para casa e passado alguns dias, ela retornará ao cartório de imóveis para verificar se houve
nota de devolução (recusa) por algum motivo (que deve ser sempre por escrito) ou se houve o ato
de registro pretendido. Então sempre teremos que analisar esse número de protocolo.

O protocolo fixará:

1. A lei aplicável na época;
2. A situação jurídica das pessoas e do imóvel (por ex. se há algum bloqueio naquele imóvel
   até aquele momento da prenotação ou se a pessoa tem alguma indisponibilidade no nome
   até aquele momento).

Imagine a situação: ingresso com uma escritura no cartório de imóveis com número de protocolo 123. Essa escritura transfere o imóvel de João da Silva para Pedro Andrade. Aparentemente essa escritura está em ordem, pois ingressou no protocolo e será qualificada (sempre na ordem estrita do protocolo) gerando a qualificação dos títulos. Porém, no dia seguinte, entre sob o número 156 uma indisponibilidade geral no nome do vendedor. Nesse caso hipotético o que acontecerá? O número da prenotação vai permitir que mesmo havendo uma indisponibilidade já dentro do cartório, a escritura de compra e venda possa ingressar no registro, pois a prenotação da escritura é anterior a prenotação da indisponibilidade.

Observem como isso é importante! Se a indisponibilidade tivesse entrado primeiro, o registro estaria barrado, mas como isso não ocorreu, o imóvel poderá ser transmitido para Pedro Andrade que não tem nenhuma indisponibilidade em seu nome.

Lembrem-se sempre: a regra da prenotação é a seguinte: quanto mais baixo, isto é, mais antigo o número, haverá mais prioridade.

Parágrafo único. Independem de apontamento no Protocolo os títulos apresentados apenas para exame e cálculo dos respectivos emolumentos – Livro Recepção de títulos ou livro de exame e cálculo.

Há uma possibilidade de que a pessoa que não precise de prioridade registral do protocolo, ingresse com um pedido expresso na serventia, para que o cartório examine e calcule o título dele, a fim de constatar se vai dar registro ou não e quanto serão os emolumentos.

O registrador deve ingressar esse título e apontar em um outro livro, que será o livro de exame e cálculo, vez que ele não receberá um número de prenotação de prioridade, pois não foi solicitado, mas receberá um número de exame e cálculo.

O cliente deve sair do cartório ciente que daquele apontamento que ele pediu, não decorrerá nenhuma prioridade.

Lembrem-se sempre: para exame e cálculo o pedido deve ser expresso.

MARINI. Leandro. Base estrutual do registro de imóveis. Brasília, 2020.